工业大镇破解低效用地难题
加入时间：2019-07-16 15:29 访问量：4641 信息来源: 南方日报
今年5月16日，从长三角南下的苏州兰生产业集团副总经理衡雷在考察顺德36天后，做了一个大胆的决定：将集团进军粤港澳大湾区的首个项目放在容桂。
两个月后，在容桂举办的专场土地推介会上，顺德南入口新兴产业园、顺德集成电路产业园（四基）、红星聚胜工业区等一批村级工业园改造（下称“村改”）重点项目地块推出市场。面对从全国各地蜂拥而至的200多名同行，衡雷直言是被当地政府对产业园的发展和运营管理理念吸引过来。
作为全国第一个工业总产值超过千亿的工业大镇，容桂80平方公里的土地上生长着各大中小型企业及个体工商户超过3.7万家，辖区土地开发强度已超过70%。为了破除产业发展空间捉襟见肘这道“紧箍咒”，从首创工业地产模式成就全国最早一批的“三旧”改造实践，到建成恒鼎工业园探索村改样本，到打造顺德首个跻身3A级旅游景区的“三旧”改造活化项目，再到当前轰轰烈烈的村改热潮，在向低效土地“开战”的漫漫长征路上，容桂一直是顺德乃至广东冲锋在前的“拼命三郎”。
因工业而崛起，也因工业而纠结，如果说顺德是珠三角工业化进程的缩影，那么容桂就是顺德的缩影。从“来者皆是客”到“亩均论英雄”，容桂如何告别“村村点火”，开启产业转型升级之路？不止是顺德，各界都期盼着这份向存量要空间的容桂答卷。
南方日报记者 蒋晓敏
一批改造样本背后的土地策
“以1核心、9园区、11项目为重点，全年完成3130亩拆除清退任务。”这是容桂“挂图作战”攻坚村改的“军令状”。日以继夜研讨评估，穿街走巷宣讲沟通，马不停蹄对接洽谈，和顺德其他镇街一样，容桂村改人全力以赴奋战在村改一线。
不同的是，作为土地资源最为紧张的镇街，容桂把每一个项目都当成破釜沉舟的决战，刻不容缓。一个例子是，2018年9月10日，容桂启动对细滘村级工业园破旧厂房的清拆工作。仅仅10个月后，由细滘村级工业园升级改造而成的顺德南入口新兴产业园项目，整理出首期地块推向市场，效率来之不易，艰辛也可见一斑。
为了激励全区村改人勇于担当的精神，佛山市委常委、顺德区委书记郭文海曾多次在公开场合说起一个故事：为了让企业早点搬迁以加快该项目的推进，容桂土地发展中心主任黄敏仪直接冲到负责村改的区委、区政府副主任办公室“堵人”，当天不签字她就不走。
这种横刀立马的气势感染了企业。容桂迅利达运输发展有限公司总经理伍劲波在细滘工业区租了20亩地建设厂房，部分自用，大部分分租出去。因为看好村改的前景，过去一年他不仅主动配合园区改造，还帮助动员租户搬迁。
在与企业、村集体凝聚共识后，容桂用南入口项目为顺德村改创造了政府连片收储土地的范本。事实上，如果从更宽广的时空维度来看，这或许是容桂低效土地之战的新起点。
向低效土地开战，盘活存量拓展产业发展的空间，容桂素来是顺德乃至广东的先行者。2005年，容桂率先打破传统向空中“要地”，引入港资公司将以旧单层星栅厂房为主的容里工业区改造成高层标准厂房的天富来工业城。
天富来工业城商品厂房的入市，开启了顺德工业地产时代，为后来的工业地产项目提供了可资借鉴的经验。这也是全省最早一批“三旧”改造实践，而今广东的“三旧”改造的做法与经验被上升到国家政策层面。
10年后，容桂又为顺德开创了村改的样本。位于105国道顺德段以东的恒鼎工业园项目由容桂华口电镀城改造而来。昔日26家电镀厂布局分散，地块平均容积率仅为0.43。如今的恒鼎工业园建成高标准工业厂房，已进驻电镀企业16家，使用厂房58层，实现废水、废气、废物统一收集、分类处理。
以制造业为本的容桂，除了紧抓“工改工”拓展产业空间，也希望通过改造提升城市形态。旧厂房林立的德胜河南岸，经过“蚂蚁啃骨头”式的十年逐片开发，打造出“渔人码头”“柴油机1959”“南岸公园”“新旧马路”等明星项目，崛起顺德中心城区耀眼的时光轴和景观带，也是顺德首个跻身国家级旅游景区的“三旧”改造项目。
2018年以来，顺德将村改作为“头号工程”，打响了激活“土地存量”换取“发展增量”的攻坚战。容桂更是全力以赴，计划用3年时间，完成土地清拆5000亩、改造建设1500亩、复垦复绿1100亩，打赢这场关乎产城人未来发展的最关键战役。
拼命冲锋的容桂，背后是怎样的力量在驱动？
一场推介会面临的新课题
7月10日，容桂举办了一场暌违数年的土地推介会，10宗包括村改重点项目在内的土地推向市场。市场的热情超乎容桂的想象，全国各地的200多名企业代表冒着大雨赶到，他们当中既有房地产开发商，也有产业园运营商，有的还是不请自来。
相比于拆建时的大刀阔斧，面对这来之不易的宝贵空间，招商过程显得慎之又慎。注入哪些产业，是传统产业的就地升级还是新兴产业的无中生有？谁来运营园区，是政府“一站式”服务还是专业运营商市场化运营？如何打造“热带雨林”式创新生态，是龙头企业的辐射带动还是中小型企业的相伴成长？这些顺德以村改破题经济高质量发展的核心问题，也正是容桂必须面对的新课题。
根据规划，在对382个村级工业园进行改造提升后，至2022年底，顺德要形成20个3000亩以上的连片现代化产业集聚区、30个生态集约现代主题产业园，建立起现代产业园区体系。同时，顺德计划用5年左右时间培育建设十百千万级产业集群和企业军团，包括推动家电产业向“智能家电”升级，迈向6000亿级的世界一流产业集群。
这意味着制造业重镇容桂要承担起更多责任，这也意味着是否能够围绕产业集群来为主题产业园做文章，将是容桂彻底告别“村村点火、户户冒烟”，走向“寸土”产生“寸金”的重要转折点。
事实上，以1978年全国首批“三来一补”企业——大进制衣厂在容桂诞生，拉开了容桂工业化序幕为起点，过去40年容桂的工业发展史可以分两个半场。
从桂洲第一风扇厂、珠江冰箱厂、广东电饭煲厂等乡镇企业涌现，再到格兰仕、科龙、万和、伊之密等制造大军崛起，从中国第一个亿元镇到第一个工业产值千亿大镇，从村级工业园发家的容桂是珠三角专业镇在改革开放大潮中狂飙突进的缩影，也是全国镇域经济的标杆。
率先发展，也率先遭遇“天花板”。进入21世纪，这种高能耗、低产出的发展模式导致了容桂土地资源不足、投资成本加大等瓶颈凸显，大量企业渴望增资扩产却无地可用，容桂遭遇着新型产业平台难进驻和制造业不断外溢的双重困境。
过去20年，在容桂南部，中山以“产业外溢承接地”的角色，对接容桂家电产业，逐渐走向产业成熟。如今家电企业沿105国道绵延了中山北部5个镇区，已经成为中山一大产业支柱。比如，位于南头镇的奥马电器公司和位于东凤镇的伊莱特电器，其创始人都曾是容桂科龙的一员。据不完全统计，中山有约1/3的家电企业是顺德企业家创办的。
这也是顺德的挑战。据统计，有20多家企业近几年离开了顺德，其产值加起来超过500亿元，原因都是土地空间无法满足增资扩产的需求。
对于容桂而言，低效土地之战，也是一场产业升级攻坚战。尤其是在2013年，容桂作为顺德“经济第一镇”的地位被后来居上的北滘取而代之后，如何加快传统产业升级和新兴产业培育，容桂唯有拼命全力答好这份向存量要发展，向存量要空间的时代命题。
然而，奋力破冰后的容桂，能否听到市场的回应？谁又将是容桂的“合伙人”？
一个主题产业园崛起的新逻辑
容桂村改办负责人告诉记者，今年以来，容桂多次参与佛山市、区两级在香港、北京、深圳以及顺德等地举办的各种招商推介活动，马不停蹄奔赴香港、长沙、苏州、深圳、东莞等地拜访意向投资方的高层及考察其项目。同时积极对接区顺控、科创等国资公司，借助国资的力量做好出让项目的估算及风险预判，或通过国资平台引入合作开发伙伴，目的都是希望实现高质量招商选商。
这注定是一场艰难的博弈过程。现代主题产业园区是经济高质量发展的新载体。对于这些园区，顺德强化以“亩产税收论英雄”的导向，明确园区产业方向、投资强度、纳税强度、建设强度等，促进产业高端化、集群化发展。
对于这些新一轮产业发展的主要载体，容桂已经进行了清晰规划。顺德南入口新兴产业园项目，总用地面积2076亩，将打造成中小企业总部集聚区，注入智能家电等传统优势产业以及新一代信息技术、现代服务业等新兴产业；四基工业园改造后将打造顺德集成电路产业园（四基）；红星聚胜工业区B区则重点计划吸引高新技术企业、科技创新和研发类企业进驻。
“我们的优势在于吸引集成电路产业，所以未来在容桂的项目也将是建设以集成电路为主的主题产业园，希望能打造成容桂产业地标。”实际上，衡雷并不讳言，当前容桂集成电路产业的基础非常薄弱，以该产业链的两端晶圆制造和封测的市场占有率举例，前者华东地区占有率为56.8%，广东为6.8%，后者华东地区为62%，广东为7%，且广东主要集中在深圳、东莞。
但经过详细的市场调查，衡雷也挖掘到发展这个新产业的希望所在：当前顺德大量家电企业的智能化发展需要大量的芯片，容桂家电企业每年采购的芯片数量超过10亿片，绝大部分来自长三角的芯片厂，这样旺盛的市场需求对招商引资也有强劲的吸引力。
衡雷说，对此，他们已针对集成电路产业在深圳、苏州举办座谈会，了解企业落户的环境和需要怎样的生产车间、配套服务、优惠政策等，将企业诉求体现在园区建筑方案里，希望能将容桂项目打造成为业态布局合理、产业特色明显、高度集聚的现代化园区。
这也是容桂“筑巢引凤”与“引凤筑巢”相结合运营新思路的集中体现。“对于村级工业园改造腾出的土地，既要‘筑巢引凤’，创造条件吸引外来新兴产业、高新技术产业到容桂投资落户；更要‘引凤筑巢’，鼓励社会资本带着产业项目积极参与园区改造、规划和建设，将产业直接引入到园区，实现园区改造和招商引资同步完成。”容桂街道办事处主任龙仲英说。
作为专业的产业园运营商，深圳市中集产城发展集团有限公司投资四部总经理助理邹建章表示也是被容桂大力推动村改后对产业园专业化运营的需求被吸引过来，“目前顺德村级工业园存在弱运营甚至无运营状况，这正好是做产业园运营的企业的发展良机。我们通过有序的、有主题的产业引导，给予企业系统性的服务，对产业的集聚质量、生产速度、孵化能量升级会有很好的作用。”
另一个利好则是，曾经因产业外溢到中山而忧心的容桂，如今随着深中通道的建设，将通过实现与中山外环高速的对接，一跃成为顺德对接港深的前沿阵地。
容桂街道党工委书记刘国兴认为，容桂有突出的产业和产业链优势，除了拥有超过10亿元企业24家，占顺德总数过半，形成了以智能家电、信息电子、机械模具、化工涂料、医药保健及互联网应用为主的支柱产业体系，还有配套完善的产业链，小到螺丝、大到压缩机的各类零部件配套都可以就近取材，因而在承接深圳溢出效应后的综合转化能力上将更具优势。
容桂总商会会长孙志恒也提出，容桂的市场机制相对成熟、基础产业配套完善、行政环境相对公开透明，加之本土企业家的家乡情怀，只要空间充裕，企业回流意向非常强烈。
所有单点都是大趋势下的必然，每个局部都是整体图景的缩影。容桂的挑战和浮沉，或许正是其它镇域迟早需要解决的难题。
走向“凤凰涅槃”，坚定创新变革，容桂还将为顺德、为珠三角不断探路。
